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ホーム > 資金計画を立てる

計画的に着実にマイホームの夢を実現

「住宅ローンを借りても、返済していけるか不安…」なんて思っていらっしゃいませんか?
しかし固定金利なら一度組んだローンの返済額が変わりません。余裕が生まれた時には繰り上げ返済をして返済期間を短くしたり、
負担を軽くすることも可能です。さらに退職金でローンを完済すれば、家賃生活に比べて大きな余裕が生まれます。

テーマ1:家族のライフプランを描いてマネープランを考える

「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返済できるか」が大切

一般的に、金融機関で借りられる住宅ローンの上限金額は、年収に占める負担率(ローン返済額比率)によって決まります。
金融機関では年間負担率を年収の20~40%を目安にしているところが多いようです。しかし、生活費、教育費、保険料などの出費を考えると、年収の25%程度に抑えたいもの。そこでまずは、マネープランをしっかり立てることから始めたいですね。
マネープランは、家族のライフイベント年表を作ることからはじめます。

自分、妻、子どもの年齢を現在から将来まで並記して一覧表にしてみると、子どもの進学など、お金のかかる時期がおのずとわかってきます。
また日々の暮らしを快適に、月々の返済を確実に払い続けるためには、「いくら借りられるか」ではなく、[今の家賃+毎月の貯蓄額ー目的積立て金額]で「いくらなら返済できるか」をきちんとシミュレーションして住宅ローンを組むことが大切です。

◎ライフイベント年表のモデルケース(夫35歳・妻30歳・第1子4歳・第2子1歳)
ライフイベント年表のモデルケース図
◎年収に対する住宅ローン返済額の占める割合(年収500万円の場合)
年収に対する住宅ローン返済額の占める割合図
◎年収別に見る住宅費の目安額
年収別に見る住宅費の目安額表

テーマ2:どの住宅ローンを選ぶべきか?

わずかな金利の差でも総額では大きな差に!

住宅ローンには、銀行や信用金庫などの民間住宅ローンをはじめ、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携してできた長期固定金利の「フラット35」があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、どれが一番良いのか、選ぶのはなかなか大変。しかし住宅ローンの選び方次第で、同じ金額の物件を購入した場合でも、返済総額で数百万円もの差が出てしまう場合もある。

自動車や大型電化製品を購入する際、何社かから見積もりを取るように、住宅ローンを選ぶ場合も比較検討することが大切。金融機関によっては、3年や5年の短期固定を得意としていたり、<フラット35>などの長期固定に力を入れている銀行もある。自分のライフプランとマネープランに合うように、1行でも多くの銀行を訪ねて、ひとつひとつ納得できるまで説明を聞くことこそが大切だ。

3.000万円を35年返済で借り入れた場合の金利1.5%と金利3.0%の返済額の差は35年間の合計差額1,351.3万円!
金利や月々の返済額ではなく、総支払額で考える

住宅ローンを借りるとき、多くの人が陥りやすいケースが、最初の金利の低さだけに目を奪われて、支払い総額を見逃していること。1%金利が上がっただけでも、支払い総額は大きく変わってきます。固定型なのか、変動型なのか、優遇金利はいつまでどう続くのか、最初の金利の数字に一喜一憂せず、総支払い額がいくらになるのかを冷静に知ることが重要です。

◎金利の違いによる月々返済額と総支払金額の差
金利 月々返済額 総支払い額 金利3.0%との比較
3.0%   96,212円 40,409,090円
3.5% 103,322円 43,395,370円 +2.986,280円
4.0% 110,693円 46,491,248円 +6,082,158円
  • ※2,500万円借入れ、返済期間35年(全期間固定)をボーナス払いなしの元利均等返済として算出。
  • ※保証料、団体信用生命保険料は含まず。

テーマ3:返済のポイントと生命保険の見直し

住宅ローン減税を上手に利用する

住宅ローンを使って、住宅を取得した場合は10年間所得税が軽減される<住宅ローン控除制度>が受けられます。
住宅ローン減税とは、年末のローン残高の1%(年間上限40万円)が、10年間にわたって最高400万円が所得税から控除される制度。認定長期優良住宅になると年末のローン残高の1.2%(年間上限60万円)が、10年間にわたって最高600万円が所得税から控除されます。
所得要件は3,000万円以下、住宅ローンの償還期間が10年以上などが適用条件なので、ほとんどの人はその恩恵にあずかることができる。

控除額は初年度は確定申告で、2年目以降は年末調整で返金されるが、これを生活費に使ったりせず、<繰り上げ返済>に回したり、固定資産税の支払いにあてるなど工夫すれば、ローン返済が楽になる。ただし、この住宅ローン減税は平成23年から平成25年にかけて段階的に縮小されるので、マイホーム取得を検討している人はしっかりチェックしながら購入時期を検討した方がいいだろう。

◎住宅ローン減税制度の概要
  一般 認定長期優良住宅の特例
1.控除対象 次の借入金等(償還期間10年以上)
  • (1)住宅の新築・取得
  • (2)住宅の取得とともにする敷地の取得
  • (3)一定の増改築等
次の借入金等(償還期間10年以上)
  • (1)住宅の新築
  • (2)新築住宅の取得
  • (3)住宅の取得とともにする敷地の取得
2.対象住宅
  • (1)住宅の新築
    床面積50㎡以上
  • (2)新築住宅の取得
    床面積50㎡以上
  • (3)既存住宅の取得
    1.床面積50㎡以上
    2.築後20年以内(耐火建築物は25年以内)
    又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
  • (4)増改築等
    床面積50㎡以上
  • (1)住宅の新築
      1.認定長期優良住宅であること
        2.床面積50㎡以上
  • (2)新築住宅の取得
      1.認定長期優良住宅であること
      2.床面積50㎡以上
3.控除期間 居住分 10年間
4.控除額(税額控除)
(借入金等の年末残高×
控除率)
居住年 借入金等の年末
残高の限度額
控除率 最高 合計最高
控除額
23年 4,000万円 1.0% 40万円 400万円
24年 3,000万円 1.0% 30万円 300万円
25年 2,000万円 1.0% 20万円 200万円
居住年 借入金等の年末
残高の限度額
控除率 最高 合計最高
控除額
23年 5,000万円 1.2% 60万円 600万円
24年 4,000万円 1.0% 40万円 400万円
25年 3,000万円 1.0% 30万円 300万円
5.所得要件 合計所得金額 3,000万円以下
6.適用期限 平成25年12月31日
7.他制限との調整
  • ※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度との併用可
  • ※住宅特定改修特別税額控除及び認定長期優良住宅新築等特別税額控除と選択
資金計画のご相談もお受けいたします。

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